打出盘活农村宅基地“组合拳” 为农村新型集体经济发展添活力

近年来，内江市市中区在大力实施乡村振兴战略过程中，用地矛盾逐步凸显，面临乡村发展建设用地指标严重不足与宅基地等集体建设用地大量闲置且呈点状分布、集中利用难度大等问题。为破解此难题，市中区抓住全国第二批农村改革试验区建设国家级试点机遇，以产业发展为支撑，打出主体引导、过程规范、多元创收的宅基地盘活利用“组合拳”，助力农村新型集体经济发展。

激活宅基地经营主体，引导宅基地有序盘活

出台支持政策，提供制度保障。制定纲要文件《内江市市中区拓展盘活利用闲置宅基地发展壮大农村集体经济实验任务工作方案》，明确改革思路和内容，并配套出台《市中区农村宅基地“三权分置”改革试点工作暂行办法》等4个具体方案和操作指南，确保宅基地制度改革有章可循。

建立管理台账，实施全过程监管。结合村集体经济组织成员身份界定、农房调查统计等工作，采取走访调查、查证权属资料等方式，对全区宅基地宗数、面积、权属、使用现状等进行全面摸底调查，明晰农民房地权属，建立完善登记、收储、流转全过程台账，保障过程透明、公开、公正、公平。

成立村集体经济组织，引导宅基地盘活。结合村级建制调整改革，在全区84个行政村全覆盖重新制定章程、成立村集体经济股份联合社，选举产生成员代表大会、理事会、监事会，赋予村集体经济组织对集体资源占有、收益、处置等权利，引导村民利用闲置宅基地和闲置农房吸引社会资本发展乡村新产业新业态。

规范宅基地流转程序，畅通农村宅基地流转渠道

集中收储，统筹使用在不改变宅基地集体所有权、保留农户宅基地资格权和农房所有权前提下，由村集体经济组织制定宅基地和农房收储方案，经农户申请、镇村审查登记、公示无异议后，由村集体经济组织与农户签订委托流转协议，再向新型经营主体转让闲置农房和宅基地使用权，避免农户与业主私下交易导致宅基地权属纠纷、合约纠纷、隐形买卖等问题。

搭建平台，公开交易。区级成立农村产权交易中心，镇级依托农业服务中心设立农村产权流转服务站，村级发展流转信息员，形成三级交易平台体系。创新闲置农房和闲置宅基地交易品种，简化交易程序，制定《农村闲置宅基地和闲置农房使用权流转合同》（范本），指导交易双方规范签订流转合同，防范法律风险。

确权颁证，保障权益。闲置宅基地流转协议签订后，引导流转双方持不动产登记申请书、不动产权属证书、流转合同等凭证到区级不动产登记中心办理使用权转移登记，颁发农村宅基地“三权分置”不动产证书，实现产权有保障。

创新宅基地盘活方式，促进农村新型集体经济发展

创新“农户+村集体+企业”以房出租模式。由村集体集中收储闲置农房，统一流转给企业盘活利用，村集体向农户和企业分别收取流转金额2%的有偿使用收益调节金和公共资源占用费，农民收取租金获得财产性收入。

创新“农户+村集体+业主 ”以房入股模式。由农户将宅基地使用权交由村集体，由村集体经济组织寻求联营方共同发展民宿产业。

创新“农户+村集体+公司”以地入市模式。鼓励具有稳定非农收入来源并长期在城镇居住的农民自愿放弃农村宅基地资格权，由村集体经济组织对宅基地资格权退出农户参照当地征地拆迁补偿政策给予货币补偿，并保留其集体经济组织成员其他权益。按照“规划有序、优化配置、镇域统筹、集约利用”的原则，围绕产业发展需求，打破村行政界限，将村集体经济组织统一收储的腾退闲置宅基地和闲置的公共服务类建设用地，通过村庄规划和优化建设用地布局调整转化为集体经营性建设用地，在同一镇域内，形成节余建设用地指标并统一集中使用。目前，全区有偿腾退闲置宅基地38宗，实现异地调配建设用地指标30.5亩。（杨小建）