【酒麒麟·法治访谈】10个关于物业服务纠纷的难题解答，业主必看！

2021年1月1日起《中华人民共和国民法典》实施，国家从基本法层面确立物业管理制度框架，在业主自治、物业服务市场秩序等方面作了许多新的规定。

新修订的《四川省物业管理条例》已于今年5月1日正式施行，新修订的条例涵盖了物业服务区域及设施，业主、业主大会和业主委员会、物业服务人、物业服务、物业的使用与维护、监督管理、法律责任等内容。为规范物业服务行为、厘清物业服务各方主体权利义务，强化部门监督职责，维护广大业主和物业服务人的合法权益提供了法律依据。

问题1  

如果物业服务公司存在服务不到位的情况，业主可以向业主委员会反映，由业主委员会督促物业进行整改。业主委员会实际上是业主大会的一个执行机构。所以担负着在日常情况下执行业主大会职能的作用。

如果业主委员会在要求物业公司整改行为无果的情况下，业主可以到当地住建局等政府部门进行投诉。同时，业主也可以用法律武器捍卫自己的合法权益。业主需要向法院提供物业公司服务不到位的证据，平时注意收集、保留如现场照片、视频及同物业公司交涉的录音等因物业服务瑕疵造成自己损失的证据，据此可另行主张赔偿而不是拒绝缴纳物业费。

物业服务合同有四种类型：

一是开发商依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同；

二是业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同；

三是业主与物业服务企业单独签订的物业服务合同；

四是物业服务合同约定的合同期限届满后，物业服务企业持续为小区业主提供服务，形成事实上物业服务合同关系。业主如果以未签订过物业合同并非合同当事人为由提出抗辩，人民法院将不予支持。

问题3

如果合同约定物业服务公司负有财产保管服务责任，在发生业主财产被盗事件时，物业服务公司应当按合同约定承担赔偿责任；

如果合同中没有明确约定财产保管服务，则要根据物业服务公司履行安保义务的过错情况来决定是否要承担或承担多少赔偿责任。

实践中，物业服务合同中约定物业服务公司承担的主要是协助做好物业管理区域内的安全防范工作，而并不包括对住户室内财产的安全保卫工作，因此在诉讼过程中，物业服务公司一般只需对已经尽到安保义务承担举证责任。

问题4

占用小区属于业主共有的道路、绿地或者其他场地作为停放车辆的车位收益，公共区域内租赁摊位租金、入场费和场地费等收益，公共区域的电梯间、户外等广告收益都属于小区共有部分经营收益，这在《民法典》第二百八十二条称之为业主共有部分产生的收入。这部分收入是扣除合理管理成本之后，属于业主共有。

《四川省物业管理条例》更进一步明确物业企业的服务定位。其中第五十二条第（五）项中规定了物业服务人应当向业主大会、业委会报告业主共有部分的经营收益收支情况并在物业服务区域显著位置公示。如果物业服务企业不公开这部分的收支费用，根据《四川省物业管理条例》第三十六条中规定业委会应当履行的职责中有拟定共有部分经营方案和共有资金使用与管理办法并提请业主共同决定，听取业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务人履行物业服务合同。同时强化了住建部门对物业服务人的监督，第一百条中规定未在物业服务区域显著位置公示的，给予警告，责令限期改正，逾期未改正，处一万元以上三万元以下罚款。如果挪用、侵占、隐瞒的这部分收益的，要退还收益并处所得收益二倍以下罚款。该条款非常具有操作性，而且监管力度更大，更能保障业主权益。所以物业公司是应当向业主公示收益的。

问题5

《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定“物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者是无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院则对业主的理由不予支持。” 以及《中华人民共和国民法典》第九百四十四条的规定，物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费，也就是说，业主享受了物业公司提供的物业服务，理应向物业公司支付管理费作为报酬。所有业主都应当定期缴纳物业管理费。

问题6

实践中，物业服务合同纠纷案件标的较小、双方争议不大，大部分案件我们会通过江阳法院的江阳区诉源治理中心，委派到社区街道或者交给特邀调解员组织双方进行诉前调解，如果调解成功双方自行协商达成和解，是无须负担诉讼费用、高效便捷的解纷方式，然后由物业服务企业向法院申请撤诉结案。如未能与物业服务企业于开庭前达成和解，业主应仔细阅读法院送达的应诉通知书、举证通知书等应诉材料，积极收集证据，行使好诉讼权利，准时参加诉讼，依法维护自身合法权益。若作为被告的业主收到传票后无正当理由未到庭参加诉讼，法院将依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十七条规定依法缺席审理和判决，视为业主放弃举证、质证、提出抗辩意见等多项权益，所以希望业主应尽可能出庭应诉或委托诉讼代理人参加诉讼维护自身权益。

目前，江阳法院依托互联网和云计算技术，加强了电子诉讼服务平台和“云上法庭”建设，开启网上审判“云模式”，经当事人申请还可以选择足不出户在家参加庭审的方式维护自身合法权益。

问题7

如果一个物业服务纠纷的案件法院判决了，判决结果是业主应当交纳的物业费，如果业主拒不主动履行会有啥后果？

当事人对法院判决不服的话，应在上诉期内上诉，但是实践中因为物业服务纠纷的案件标的额较小，一般都是几百块，几千块，上万的都很少，所以法院一般都会适用小额诉讼程序进行审理，小额诉讼程序是一审终审，判决后就会立即生效，当事人没有上诉权。对于已发生法律效力的民事判决，当事人必须履行。

如果法院生效判决支持业主向物业服务企业支付物业服务费用的，而业主仍然拒绝履行，物业服务企业可向法院申请强制执行。法院发出的执行通知书，有权向有关单位查询被执行人的存款、债权、股票、基金份额等财产情况，并有权根据不同情形在被执行人应当履行义务范围内扣押、冻结、划拨、变价被执行人的财产。视情节，还应将不履行法律文书确定义务的被执行人限制高消费或纳入失信被执行人名单，并将被执行人不履行或者不完全履行义务的信息向其所在单位、征信机构以及其他相关机构通报。大家都听说过被纳入纳入失信被执行人名单的后果是比较严重的，因如果被执行人有能力履行而拒不履行义务，那么会面临纳入失信被执行人名单、限制消费、搜查、罚款、拘留等，严重的，还会被追究刑事责任。

问题8

在物业公司书面通知业主后交费后，就算业主一直未装修居住，也应当交纳物业费。房屋交付后，业主如何占有、使用、收益处分该房屋，是业主自己的权利。如果不是因为物业服务企业的过错造成业主无法使用房屋，业主以房屋没有居住、使用，没有享受到物业服务为由，不同意支付物业费，不予支持。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第6 条规定，物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。

物业公司提供服务内容包括对小区建筑物及其附属设施的维修养护，对小区环境卫生和相关秩序的管理维护。除日常小区保洁、保安、绿化、垃圾清运外，还有很多难以被业主直接所见的隐蔽工程，例如化粪池、隐蔽管道的清理养护，电梯的定时定检等。物业服务费标准是业主和物业服务公司在合同中明确约定好的。业主在小区内居住生活，事实上已经享受了物业公司提供的各项服务，与物业公司形成了物业服务法律关系，不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由，拒绝支付物业费。

问题9

法院在审理物业服务合同纠纷的案件时，一般会审查，业主拒交物业费是不是基于正当理由，一般限于物业服务企业不履行物业服务合同，或者履行物业服务合同存在重大瑕疵。

公共绿地被占用种菜、违章搭建和公共用地被征收的问题，根据《中华人民共和国民法典》第九百四十二条第二款“对物业服务区域内违反有关治安、环保、消防等法律法规的行为，物业服务人应当及时采取合理措施制止、向有关行政主管部门报告并协助处理”的规定，物业服务公司不是具有行政执法权的国家机关，并无任何行政执法权，原告物业服务公司对小区存在的建章搭建等影响小区秩序的行为履行了监督整改、制止义务并及时向行政管理部门进行了报告，即可认为其履行了相应的物业管理职责。所以小区存在这样的现象不是业主不交物业费的正当理由。

《四川省物业管理条例》第十六条规定：“第十六条新建物业应当按照有关标准配置机动车、非机动车专用停放车位（库），依据新能源发展规划和业主需要，为安装停车充电基础设施预留场地、空间，配置相应的接入条件。已建成有条件的物业可以根据业主需要按照标准和技术规范要求，经业主共同决定，逐步改造建设停车充电与换电设施。”可以和物业服务公司协商，按照相关的标准和技术规范要求进行安装。至于不交物业费的问题，通过良好的物业管理和服务，业主可达到房产保值、增值目的，而物业服务企业则可通过优质管理树立“品牌效应”。物业服务费是物业服务企业提供服务的经济基础，也是物业服务企业与业主签订物业服务合同的原始动力。业主无正当理由跟风不交物业费，不利于全体业主的权益保护以及整个小区的健康运转。业主认为物业服务企业提供的服务不符合约定的，可以通过成立业主大会另行选择物业服务机构或与物业服务企业进行其他合理方式的沟通，要求物业服务企业提高物业服务水平与质量，而并非拒绝交纳物业服务费。