关于强化宣传指导减少安置房买卖合同纠纷的建议

屏山法院反应：

随着城市化进程的加快，各地征地拆迁工作迅速推进，安置房因其具有户型适中、价格普遍低于商品房、多为现房等优势，使安置房交易市场越来越活跃，与此同时，因安置房交易过程中不确定因素较多，导致安置房交易过程中产生的买卖合同纠纷也逐年增加。

一、目前安置房交易过程中的法律风险

（一）房价上涨诱使卖方违约。买卖拆迁安置房，在交易过程中，若房屋的产权证因政策等因素无法及时办理到买方名下，导致安置房的使用权归买方，而所有权仍属于卖方。在这个过程中，如果房价大幅度上涨，卖方很可能将房屋再次卖给出价更高的买方，即导致“一房多卖”。

（二）家庭成员内部对安置房分配有异议。安置房因其性质的特殊性，在产权办理上受政策性因素影响较大，且各地关于安置房的政策规定尚不统一，这导致部分买方在不熟悉当地政策的情况下，盲目签订安置房买卖合同。在等待房屋产权过户登记期间，若安置房的其他共有人有异议或称该买卖行为未征得其同意，拒绝配合办理相关过户手续，从而损害买方利益。

（三）房屋再次拆迁可能得不到合理补偿。在城市化扩张过程中，有可能因为新的规划，使部分新建的安置房面临着再次拆迁，而一般拆迁部门所支付的补偿金都高于安置房交易价格。如果没有正规的购房手续和产权证明，在安置补偿的问题上很容易在买卖双方之间产生纠纷。卖方会认为房子未过户，拆迁款当然属于卖方，而买方则认为在自己已完善相应房款，且已实际入住，过户手续未完善系政策原因和卖方的不配合造成的迟延办理，所以自己应当享有该笔补偿金。而依据法律上不动产物权变动，依据登记原则，则拆迁款应当仍属于卖方。

（四）业主权益可能无法得到合理保障。部分安置房规划设计不合理，比如未规划地下停车场，导致小区车位紧张；绿化率低，对绿化缺乏养护和管理，甚至部分住户私占绿化地改种蔬菜；低楼层住户违规住改商等问题，不仅严重影响生活质量，也侵犯了业主的合法权益。

二、建议

（一）政策及时公开，宣传落实到位。安置房买卖过程中绝大部分纠纷产生的原因，是由于买方信息的不畅达，一方面买方对当地政府关于安置房颁布的相关政策不了解，另一方面卖方对于安置协议中约定事项未充分告知，导致买方在安置房交易过程中承担更高的法律风险。因此对于安置房相关政策，政府因及时通过官网、官媒等方式进行及时的公开，方便民众及时了解，随时查询。同时，法检部门可以通过典型案例，以案说法等形式对安置房交易过程中可能存在的法律风险进行宣传，提高民众法律意识。

（二）办理公证手续，合理规避风险。安置房因办理过户时间较易受到当地政策因素影响，且周期普遍较长，在安置房交易过程中，买卖双方可以尽量通过公证处对房屋进行公证，避免日后出现纠纷。特别是对于买受方，即使日后出现纠纷，房屋公证也将是维护其合法权益的有利证据。

（三）合同约定明确，提高违约成本。在安置房买卖过程中，建议买卖合同除具备一般的主要条款外，还需要明确约定交房时间、办证时间，约定出卖人拒绝办理过户登记时的违约责任，出卖人未如实告知安置协议内容或未交付相关资料的违约责任，并约定较高的违约金，以提高违约成本。

(肖燕如)