“一房二卖”在执行中对物权登记者的保护

【基本案情】

2019年12月11日，申请执行人廖某、刘某与第三人练某通过亿高房产营销策划有限公司中介签订了《房地产买卖及经济合同》,合同约定：第三人练莉将其单独所有，坐落于屏山县屏山镇利民小区2幢3单元2层1号房屋，以总房价人民币497,800元出售给申请执行人廖某、刘某。申请执行人廖某、刘某与第三人练某签订《房地产买卖及经济合同》后, 当日申请执行人廖某、刘某向第三人练某支付497,800元购房款。2019年12月12日，申请执行人廖某、刘某与第三人练某在屏山县自然资源和规划局不动产中心办理川（2019）屏山县不动产权第0010770号不动产权属证书。申请执行人廖某、刘某于2019年12月18日准备去装修该房屋时，发现被执行人傅康廷占有案涉房屋，申请执行人廖代荣、刘元珍与被执行人傅某进行多方交涉，并报了警。屏山县公安局屏山镇派出所的民警出警到场，被执行人傅某仍拒绝搬出案涉房屋。被执行人自2019年12月起实际占有案涉房屋至今。

另查明，2016年2月26日，被执行人傅某与第三人练某双方签订《房屋买卖合同》，第三人练某将坐落于屏山县屏山镇利民小区2幢3单元2层1号房屋卖给被执行人傅某，约定房屋总价为296，800元，在签订购房合同时交付定金6，800元，签订合同后三日内交付购房款27万元，余款2万元在办理过户手续当日交付。被执行人傅某按要求交付定金6，800元和房款27万元后，第三人练某于2016年2月27日向被告出具了收到276，800元购房款的收条。被执行人依法查询确认第三人练某已将所购房产再次出卖给申请执行人廖某、刘某并办理不动产登记手续。2020年2月25日，经本院于2020年2月25日作出的（2020）川1529民初164号民事调解书，被执行人傅某与第三人练某在本院主持调解下，双方当事人自愿达成如下协议：“1、傅某与练某自愿解除双方于2016年2月26日签订的《房屋买卖合同》；2、练莉返还傅某购房款276，800元并支付原告违约损失93，200元。但第三人练某一直未将购房款及违约金返还被执行人傅某，导致傅某一直未拿到购房款，因此一直未搬出该房屋。

本院2021年2月2日收到申请执行人廖某、刘某的强制执行申请，要求被执行人傅某立即停止侵权，并立即搬出坐落于屏山县屏山镇利民小区房屋，屏山县人民法院在收到该执行申请后，随即展开执行工作。因本案涉及“一房二卖”，给双方当事人实际上都造成了损失，而被执行人傅某明确表示只有第三人练某将房款及违约金返还其本人后，他才会搬出该套房屋。因此本案的关键点在于及时找到第三人练某，但经屏山法院干警多方调查及走访询问，了解得知第三人练某在拿到购房款后早已不在屏山居住，现其家人、邻居及社区等均不知其下落，本院后多次与公安机关及其家人联系查找被执行人练某下落及活动轨迹，均未获得有价值线索。因第三人练某拒不缴纳所欠案款且逃避执行，屏山县人民法院以其涉嫌合同诈骗向屏山县公安局移送犯罪线索，屏山县公安局于2021年4月25日准予立案，目前正对练某行踪开展全面调查，一旦发现练某下落，立即逮捕。

【案件焦点】

“一房二卖”对物权登记人的保护以及强制腾房遇到的问题。

【法官说法】

“一房二卖”是指出卖人先后或同时以两个买卖合同，将同一特定的房屋出卖给两个不同的买受人，又称房屋的二重买卖。商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人的，由于出卖人的行为构成了欺诈，因此买受人可以在解除合同并赔偿损失的前提下，还可以要求出卖人承担不超过“已付房款”一倍的惩罚性赔偿金。此案中，出卖人先后与两个不同的买受人订立合同后，对后买受人履行了合同义务，办理了房产过户登记手续的情形。

在该情形下，两个房屋买卖合同均属有效。但因成立在后的合同已经履行完毕，该合同中的买受人已实际取得房屋所有权。此时，前后两个买受人享有的请求权性质是不同的:后买受人因其债权已得到满足，已经是该房屋的所有权人，故其享有的是该房屋所有权上产生的物权请求权。

前买受人享有的是房屋买卖合同产生的债权请求权，该债权请求权系一种对出卖人的请求给付，尤其是受领其给付的权利，对买卖标的物本身无直接支配及排他的效力。即使已占有买卖标的物，因该房屋所有权已经经过登记移转于后买受人，故其对该房屋的占有失去法律上的基础，构成无权占有，应负返还房屋的义务。依据《合同法》第一百一十条的规定，出卖人对买受人不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，在法律上或者事实上不能履行情况下，买受人不得要求履行。出卖人违反此种义务，即应承担相应的法律后果。也就是说，合同的标的物已经归他人所有，实际履行已不能，在该种情形下，没有强制实际履行问题。此时，合同上的债务转化为损害赔偿的债务。

最后特别提醒：房屋买受者在签订房屋买卖合同后，应及时办理过户登记，完成产权变更手续，防止产生纠纷。“一房二卖”多出现在二手房交易中，二手房易出现“一套房源多个中介在卖”“房东和购房者信息不对称”等问题，这就使部分不法分子有机可趁。房产买卖动辄数十万，购房者在购房前需审核中介资格、买卖标的权属等情况，并签订正规、完备的房屋买卖合同并在房管局进行备案，及时办理房产变更登记。此外，若房屋所有者在出卖房屋时主观上非法占有他人财物的故意明显，且在骗取足够的钱财后跑路，其行为符合诈骗罪，房屋所有者会依法承担相应法律责任。

（四川省屏山县人民法院  李玲）