明码标价是正道 恶性竞争要不得

随着经济的发展，越来越多的人选择售后包租、售后返租的方式购买商铺，商铺售后包租已然成为新宠。开发商以低廉的价格吸引购房者，承诺无风险、高收益，但往往带来不少麻烦，且开发商或租赁公司的疏忽很可能导致纠纷的发生。

2015年3月，吴某向叙永某开发商购买了某小区的商业服务房，双方签订的《商品房买卖合同》中载明单价为10479元，总价款194287元。与此同时，吴某与某管理公司签订了《委托经营管理协议》，约定将商铺委托该公司经营，期限为10年。第1-4年收益为购房总价7%，第5年总价11%(因个人原因，商品房不能向银行办理抵押按揭的，允许前5年租金抵房款)……吴某交清了购房款后，于2020年6月与管理公司又签订《商铺托管经营协议书》，约定托管前五年即2015年4月1日至2020年3月31日，公司不再向吴某支付商铺租金。吴某签完合同、领取半年租金后想不通，认为合同是受胁迫所签，自己购房款已交清，谈不上租金抵购房款的事。因此诉至叙永县人民法院，要求该管理公司支付前五年租金127365元。

管理公司则认为自己不欠吴某租金，托管协议约定了租金抵购房款127365元。按约定吴某不能办理按揭，应允许前五年租金抵购房款。购房合同载明的价格是194287元，但实际上房屋的总价是30多万元，吴某购房时只付了69%的房价，另外的39%用前五年租金抵扣。虽然合同上没有明确写，但是开发商卖给所有人的房屋都是这样做的，而且只要房主出具前五年租金的收条，开发商就会去税务机关补交税费。

本院审理后查明，该商铺的实际价格的确是32万余元，并非合同载明的价格。且从吴某的陈述及签合同、收租金等行为来看，吴某对“前五年租金抵扣39%的购房款”是事先知晓的，吴某也未提交证据证明委托协议是受胁迫所签，因此本院依法驳回了吴某的诉讼请求。

法官说法：民事主体从事民事活动，应当遵循诚实信用原则。本案中，吴某既享受了购房优惠，又不按约定将前五年租金抵扣购房款，是不诚信的行为。但开发商和管理公司不规范的行为也是导致本次诉讼的原因之一。既然双方约定了租金抵扣房价，就应当在购房合同中写明房屋实际的价格是多少，抵扣租金的价格是多少，而不是擅自标低房屋的价格吸引顾客，达到恶性竞争的目的。开发商不规范的行为很可能会面临执法部门的罚款，反而得不偿失。

（叙永法院 夏益艳）