全省十大，+1！

党的二十届三中全会在健全保障和改善民生制度体系方面，提出改革房地产开发融资方式和商品房预售制度。四川省泸州市中级人民法院在审理某楼盘执行异议之诉137件系列案过程中，对案件情况进行了系统梳理分析，形成专项调研报告。调研发现：案涉房地产开发企业利用监管漏洞，采取将预售资金存入监管外账户，抽调预售资金用于项目工程建设以外的其他事项，以及挪用未列入监管的车库、车位预售款等手段，挪用大量资金，导致欠付施工方工程款超2亿元，被申请查封房产（包括住房、别墅、车库、车位）3356套，涉及购房者数千人。针对商品房预售资金监管方面存在的普遍性、系统性问题，泸州中院坚持“抓前端、治未病”理念，进一步贯彻落实最高人民法院“一号司法建议”要求，积极运用府院联动机制，向市住建局发出司法建议。

（一）严格依法、依规加强针对商品房预售资金的监管。加强引导购房人将预售资金存入监管账户的监管。

（二）适度扩大商品房预售资金监管范围，将车库、车位的预售款项列入监管范围。建议修订《泸州市商品房预售资金监管办法》，将车库、车位预售款项列入商品房预售资金监管范围。

（三）加强对房地产开发企业预售资金使用的监管。进一步明确资金使用审核条件及标准，确保预售监管资金用于项目工程建设。

泸州市住建局予以函复，逐项提出改进措施，推动泸州市保交房工作取得实质性进展。2024年9月，泸州市发布经修订完善的《泸州市商品房预售资金监管办法》，在全国率先明确将车库、车位预售款列入商品房预售资金监管范围。

（一）落实商品房预售资金存入监管账户要求，确保应管尽管。明确规定对预售资金实行全额监管，要求开发企业取得《商品房预售许可证》后，应当按规定将商品房预售资金全部直接存入监管账户。严格管控预售资金，细化商品房预售资金存入监管账户要求，要求开发企业应当引导购房人将商品房预售资金全部直接存入监管账户，监管账户信息应在商品房销售现场显著位置公示，在《商品房预售许可证》上载明并在门户网站上同步公示，开发企业及其委托机构不得将预售资金存入除监管账户以外的其他账户。

（二）将车库和车位的预售款纳入监管范围，填补监管漏洞。修订前的《泸州市商品房预售资金监管办法》（2023年2月发布）规定“本办法所称的商品房预售资金，是指房地产开发经营企业将依法取得《商品房预售许可证》的商品房（不含车库、车位，下同）出售时，由购房人按《商品房买卖合同（预售）》约定支付的全部房价款……”。修订后的办法删除了“不含车库、车位”的规定，明确将车库、车位的预售款列入监管范围，填补了预售资金监管漏洞。

（三）建立房地产企业预售资金使用监管系统，确保专款专用。市住建局建立商品房预售资金信息化监管系统，动态监测预售资金的存入和拨付情况，对申请拨付资金的监管项目工程建设进度进行现场勘查，通过加强资金使用监管，确保项目建设进度。调整了重点监管资金拨付工程建设进度节点要求，删除原办法中“首次拨付节点不得早于地面一层形象进度完成”的表述，在确保资金安全的情况下提高资金利用效率，有效平衡“管好”与“管死”的关系。市住建局会同市中院、人行泸州支行印发《关于严格规范人民法院保全执行措施 确保商品房预售资金用于项目建设的通知》，确保预售资金优先用于项目工程建设，保护购房者合法权益。

“民生无小事，枝叶总关情”，近年来，随着房地产行业景气度下行和房企融资面临严厉监管，一些房企出现现金流风险，烂尾楼问题加剧，潜在的民生问题凸显。党的二十届三中全会通过的《中共中央关于进一步全面深化改革 推进中国式现代化的决定》明确指出“改革房地产开发融资方式和商品房预售制度”“加快构建房地产发展新模式”，旨在解决人民最关心最直接最现实的利益问题，不断满足人民对美好生活的向往。

泸州中院通过对个案进行总结和梳理，针对商品房预售资金监管方面存在的普遍性、系统性问题，提出了该司法建议，尤其是提出“将车库、车位的预售款项列入监管范围”。适度扩大商品房预售监管资金范围，填补车库和车位预售资金监管漏洞。该举措能够进一步确保商品房预售资金能够用于本项目工程建设，有效帮助相关单位堵塞管理漏洞，从源头减少纠纷发生，有助于降低房地产项目烂尾的概率，保障购房者的利益，同时也有助于防范和减少房地产市场的风险保护购房者免受因开发商资金问题导致的项目延期交付或无法交付的风险。